对于很多人来说，马尼拉房产可能就是他接触到的第一个海外房产了，尚不熟悉菲律宾买房全流程的小伙伴又很看好这个市场，却不知道该怎么操作？看了很多机构和项目，也不知道哪一个才靠谱？第一套马尼拉房产到底应该怎么选呢？
干货导航 方向 区域地段：4个CBD、2个大学城、1个湾区 房产方向：地铁房/轻轨房、学区房、DU场房 项目 开发商：背景、资质、实力 房型种类：期房、准现房、现房 选盘模型：选盘十大标准 楼层朝向：楼层、景观、风水 购买 购房渠道：开发商、中介、大宗团购 购房条件和门槛
方向 区域地段 菲律宾首都马尼拉大都会（简称马尼拉），面积约638平方公里，大概是上海的十分之一。由马尼拉市、马卡蒂市、奎松市、曼达卢永市、帕西格市、塔吉格市、帕赛市等15个城市及1个自治市组成（相当于上海的各个区），是菲律宾的政治、经济、社会、文化和教育中心，被称为“亚洲小纽约”。 在马尼拉看地段，不能按照行政区看，很多核心地段会横跨好几个市（比如奥迪加斯CBD，它由曼达卢永市、帕西格市、奎松市的各一小部分组成）。
马尼拉核心地段地图 大马尼拉的核心地段有7个，由“4个CBD+1个湾区+2个大学城”组成： - 4个CBD：马卡蒂CBD （Makati CBD）奥迪加斯CBD - C5新区 （Ortigas CBD）全球城CBD （Bonifacio Global City（BGC) CBD）新奎松CBD （Quezon CBD） -1个湾区（分为两部分）：湾区商圈（Manila Bay）赌场娱乐城/DU场区（Entertainment City） -2个大学城：马尼拉大学城（德拉萨大学、圣托马斯大学为主）奎松大学城（菲律宾大学、雅典耀大学为主） 划重点：由于马卡蒂和全球城因为可开发地块所剩无几，基本没有新盘，都是以准现房和现房为主，且房价已处于高位。目前，中长期内还有较大涨幅空间的区域是：奥迪加斯CBD - C5新区、新奎松CBD、奎松大学城、马尼拉大学城。 房产类型 在国内，2种房产一般最保值，也最有投资价值：地铁房和学区房 在菲律宾也是类似，不过它有三类： 地铁房/轻轨房 学区房 DU场房 地铁房/轻轨房：这类和国内的定义是一样的，顾名思义，离地铁或轻轨站点较近的房产，原则上说，项目离站点越近房价越贵，所以，需要平衡好站点距离和房价，一般这个平衡点是0.5-2公里内。至于距离地铁口500米内的项目，手上有大几百万预算的老铁可以考虑一下。 其次，选盘上，4轨交汇>3轨交汇>双轨交汇>单一站点>不靠站点>远郊。 然而，4轨和3轨交汇的地铁房/轻轨房，在整个马尼拉都是凤毛菱角的，可能需要拿着放大镜找。 学区房：马尼拉的学区房和国内的学区房定义完全不一样，国内一般是指位于K12学区附近的房子，而马尼拉的学区房是指大学周边1公里范围内的房子是学区房，且学校越好，房价和租金越高。（安吉拉公馆靠近大学城，马尼拉唯一的人造白沙滩海景房） 因为菲律宾所有大学是不提供宿舍给学生的（除了给大一新生提供部分），所以大学生只能在开学前，自己搞定住宿问题，因此，离学校越近的房子自然越抢手。 除了学校有区别，学区房品质本身也分为高、中、低三个档次。高品质的学区房比低品质的学区房更保值，升值也更快。 综合来说，离学校越近，品质越高的学区房，越有投资价值。能同时满足这两点的项目，放眼整个马尼拉，只有三个学校能满足：雅典耀大学、德拉萨大学、圣托马斯大学。 因为这三个都是菲律宾排名前四的贵族私立大学，上得起的学生家里非富即贵，因此房价和租金涨幅一直都又高又稳。 DU场房：这一类房产在中国大陆是没有的，但在**业合法的菲律宾却是习以为常。 项目 开发商 好的开发商有多重要我就不赘述了，关于开发商的选择，必须重点讲的是菲律宾的前十大开发商和中国前十大开发商的区别。 如果不了解这个的话，很多人必然会陷入一系列的“惯性忧虑”：买马尼拉的期房会不会烂尾啊？周期那么长会不会交不了房啊？开发商卷钱跑路了怎么办？等等 众所周知，中国开发商盖楼的钱，很大一部分是向银行借贷，其次是客户的房款，建设过程中使用自有资金占比并没有那么高。而菲律宾的前十大开发商的情况则完全不然。 首先，菲律宾的前十大开发商并不是单独存在的，每一家开发商都隶属于背后财力雄厚的大财团，除了地产开发，财团还有银行、大商场等现金流很强的其他主营业务。即使是去年疫情最严重的时候，由于商场、银行的照常营业，也能给财团其他产业一定程度上的输血，缓解资金压力。而这一点，恐怕国内任何一家开发商都做不到吧。 其次，从拍地到封顶，开发商很大程度并不是依赖于购房者的房款，而是自有资金。因为一方面土地拍卖必须用自用资金不允许贷款，另一方面在交房前，几年下来的付款比例也不过20-30%，一年才几万块，开发商要是指着咱这点钱去盖房子，估计连地基都不打完。 最后，不论是成立了几十年的，还是成立了100年以上的前十大开发商，在他们的发展史上，没有出现过一例因为资金链断裂而导致的烂尾楼案例。当然，如果有的话，也就没有今天的口碑的地位了。 综上，想确保投资收益和资产安全，认准前十大开发商就对了，如果是前五就更好了。因为投资菲律宾前十大开发商的期房的烂尾风险、开发商卷钱跑风险，相对选不知名的小开发商而言，是几乎可以忽略不计的。 房型种类 如果是自住的话，肯定优先考虑现房，但在马尼拉，投资期房比现房更有性价比，因为投资回报率、资金使用率等都更高。（目前主要推荐安吉拉公馆，中国绿地和本地开发商共同开发的马尼拉第一栋全钢结构公寓）
外国人买马尼拉现房基本是一次性全款，这等于同样一套50万的房子，买期房，花3-7万元就可以撬动，并享受年均8-10%的房价上涨，而且可以选择在交房前卖掉，交易成本也更低；而买现房，等于是花了50万换来了同样的房价涨幅，虽然有租金进来，但代价更大。 如果不是急于产生正向现金流的话，性价比最高的投资路径是：买期房，分期付首付，交房前办贷款，然后以租养贷，等于几年下来只有30%的房款用了自己的钱，却换来了一套核心地段的优质房产+年均8-10%的资产上涨，对抗通胀。 可能原本50万买现房只能买一套，现在却能以租养贷的买3套了，不管怎么算，3套的综合收益也比一套高吧？再退一步说，3套里有一两套的租金没跟上，或者有一天差钱了，大不了卖一套，到手的钱也可以缓较长一段时间。 选盘模型 首先，我们必须得先承认一件事：我们在前期选盘上所做的一切努力更多是为了构建足够高的安全边际，而不是消除所有风险，做到稳赚不赔。 地段好、配套全、价格低、付款方式宽松、户型好等等要求全部同时满足的项目是可遇不可求的，我们只能尽可能的找到那个最佳平衡点——价格与地段、配套、交通等方面的平衡。
比如：人人都希望买到走路500米之内的地铁房，但那个价格可能不是你能承受的；2万左右的价格是你能接受的，但你又嫌弃距离地铁口走路要1公里多，这样想就不对了！ 所以，能同时满足以上10条标准的项目，在市场上其实是少之又少的，如果能遇到，就看你的眼光够不够好、了解的够不够快了。 楼层朝向 楼层：楼层越高的，朝向越好的，未来的流通性越好，溢价越高，当然，价格也更贵。而且，出乎很多国人意料的是，在中国最不受欢迎的顶层，在马尼拉是最贵的楼层，能买到一套顶层的房子在当地是倍儿有面子的事。 景观：原则上是越高越好，但也不是绝对的，有几种景观存在的情况下，低层朝向的房号是更抢手的：泳池、河景、江景等地面景观。相反，如果是看CBD的城市景观或者海景之类的，则是越高越好了。 风水：首先，坐北朝南、紫气东来、北边背光等等这些在菲律宾这样不缺季风不缺光照的热带国家统统用不上，四面八方都一样，只是窗外的景观有区别； 其次，像4、6、8等中国人在意的数字，在菲律宾其实无所谓的，因为西方人唯一介意的是13这个数字，所以，既没有13层，也没有13的房号，因此，不要因为房号或楼层选到带4的就嫌弃一个好项目，毕竟将来主要还是当地人接手、当地人住。 更有甚者，还专门请大师给她算项目与其八字合不合，楼层和户型会不会影响财运、官运之类的，港真，现在都2021年了，投资能不能成功主要还是取决于科学与逻辑，而不是这些啊！ 一句话总结：如果只是买来自己住，你自己喜欢就行；如果是投资，将来卖/租给当地人，务必多站在当地人的角度考虑和了解，而不是凭自己的喜好拍脑门决定。 购买 购房渠道 一般来讲，购买马尼拉房产，无非3种渠道：开发商或开发商在中国的销售代理商、海外房产中介、大宗团购买家。 开发商在中国的代理商，一般也是保持和开发商的原价一致的销售政策，主要是靠提成+运营补贴或只拿开发商的固定返点的常规盈利模式。 大宗团购买家，在国内其实是极其少见的购买渠道，它的最大优势就是即使散户跟着只投一套，也能一起享受大宗团购价，这类渠道赚的是“杀价的钱”，也就是投资机构帮客户省下大几万到几十万不等的房款，收取一定的团购服务费。 购房条件和门槛 购房需提交材料：身份证扫描件、护照扫描件、在职收入证明。 注： 由于疫情，目前全国大多数出入境大厅都不能办理或更新护照，如果现在提供不了也没关系，等可以办理了再补上即可。 购房门槛： 起投资金：3万-7万（含首付、团购服务费、购房定金等所有前期费用） 无息月供：2600-5000元左右（不影响生活品质，可稳定支付至少3年） 如果购房条件和门槛都能同时满足，就可以考虑根据自己的现金流情况，配置一套或多套马尼拉房产了。 若其中一个无法满足，或因为此投资影响了生活品质，则建议暂缓。 |
选盘十大标准
