房产，是普通人可以获胜的投资。 15年来，如果投资一线城市房产，仅靠房价上涨，能获得10倍以上收益，这还不算租金收入。 即使是疫情期间，每个月有稳定的租金收入，房价还很坚挺。
房子是不动产。 房子的流动性没有股票好，但恰恰是这一点，使得普通人没法频繁操作，而这正是炒股亏的人每天做的事。最好的投资，就是低价买入好资产，然后忘掉它，房子的不动产属性恰好满足这一点。 房子是可生息资产。 投资房能源源不断带来租金收入，无论外部环境如何变化，只要人口基本面不变，租赁需求存在，地段好的房子永远不愁租。 房子具有保值增值属性。 过去10年，房子是普通人资产增值的最佳工具，没有之一。一线城市房价下跌，除非经济出现大危机、货币体系彻底奔溃，否则，理智的人应该都清楚：不太可能。 道理我都懂，那么问题来了，买房黄金时代已经过去，现在哪里还有机会？ 历史告诉我们：先发展起来的国家，它走过的路，新兴国家市场正在上演。 过去，美国人到日韩买房，日韩到中国大陆买房，敢于在一线城市买房的聪明投资者，如今早已千万身家。 美国-日本-中国和印度-东南亚，这就仿佛坐上时间机器，回到过去做投资。 曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告，报告指出：继中国之后，东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。 因为目前东南亚的这些国家，和本世纪初的中国，在很多方面都极其相似。比如人口规模大而且人口结构非常年轻，自然资源丰富还环境宜居，大都临海具有深水港口便于全球贸易…… 同时，这些国家的人和中国人一样，勤劳,而且渴望改变命运！ 如果你要找15年前中国的房产红利，看看现在的东南亚吧。 那我们要怎么看，才能找到低估值，高增长的房子？ 地产大佬冯仑总结过，房价上涨有三大条件： 1. 国家人口要过亿、城市人口要过千万。 15年前的深圳、上海，都符合这几个条件。 再看如今的东南亚，11个一线城市，只有1个城市完全符合条件，它就是：菲律宾首都马尼拉。 我们来进一步分析： 人口红利 菲律宾国家人口1.07亿，首都马尼拉人口2400万，跟上海一样多。不仅多，而且密度惊人，是上海的10倍！ 人口年龄中位数23.7岁，有巨大劳动人口红利。 永远别忘了，房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需，长期推动房价的提升。 经济增长 全球经济失速下，东南亚几乎成了唯一高增长区域。菲律宾经济已持续72个季度高速增长，连续8年的GDP年增长率都超过6%。 经济推动中产阶级迅速崛起，对于住宅的改善型需求，会出现井喷式爆发。 供不应求 马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。土地和住宅供应严重短缺，40万套住宅供给2400万人口，马尼拉的住房情形，比香港鸽子笼房还恐怖。 随着经济发展，每年需求量不断上涨，需要120年的开发，才能达到上海的住宅存量。这是多么供不应求的局面！ 为什么马尼拉房产，是家庭资产配置不可或缺的种类？ 因为它有3个其他投资品绝无仅有的优势： 投资门槛低，杠杆高 国内买房动辄首付几十万，马尼拉一套房总价才几十万，更值得入场的原因在于，5%以下的首付，就可以撬动几十万的资产。 大概率的情况是，前期投入小几万，房价上涨1个点，收益率就超10%了。 租金高且稳定 通常在7%-9%。要知道，国内一线城市仅2%，甚至更低。 换句话说，只需要投入不多的资金，不出国门，在家里当房东。到时候，租金等于就是“被动收入”了。 房价长期稳定上涨 马尼拉这几年房价上涨稳定，以每年8-10%速度稳步上升。 尤其这一两年大量外企入驻后，拉高了住房需求，使得马尼拉的房价飙升至25-40%。 疫情并没有影响马尼拉投资基本面，反而创造了低估值千载难逢的抄底机会！ 价值投资，其实就一句话：找到最好的公司，做时间的朋友。比起投资机会，找到靠谱的机构更重要。 外国人要买马尼拉房产，主要有三种渠道： 1.直接向当地开发商购买，适合有投资研究实力的专业玩家，但没有房价优惠。 2. 通过国内中介机构买，但目前中介良莠不齐，很容易被坑。 3. 跟着大宗买家一起团购。跟着靠谱+有经验的购房团，一起团购省心&省钱。因为购房团本身就是投资者，通过团购争取最大的价格折扣。 我觉得团购模式的最大优势就在于：有足够的安全边际。 安全是投资的第一要义，想要赚钱，务必先保证不亏钱。比找到好楼盘更重要的是，能以便宜的价格买入。 至于怎么选楼盘，这是个比较复杂的问题。马尼拉1年市场上有100多个楼盘，我们要做的就是排除法。 这十条选盘标准，建议你一条条对照，筛掉不符合标准的，剩下的其实就没几个可投的。然后再看你的预算，个人偏好去选择就好。 地段 买房第一要素除了地段还是地段。在马尼拉买房，只能买核心地段。核心地段有8个： 1）马卡蒂CBD——第一大CBD 2）奥迪加斯CBD——第二大CBD 3）BGC全球城CBD——第三大CBD 4）新奎松CBD——最具潜力CBD 5）马尼拉湾区商圈——菠菜+湾区商圈 6）C5新区——新晋热门地段 7）马尼拉大学城——德拉萨大学和圣托马斯大学所在地 8）奎松大学城——菲律宾大学和雅典耀大学所在地 交通 马尼拉是著名的堵城，如果买的房子不靠近轻轨或地跌，10分钟的路高峰期堵30分钟很正常（这点也可以看出马尼拉汽车保有量大，正是房价上涨初期）。 所以，买房要买在4条轻轨线（1/2/3/7号线），1条在建的地铁线附近，离站点1.5公里内才行。 开发商 避免选华人或者小开发商，只选菲律宾有前十大开发商，避免烂尾风险。 另外，每个开发商旗下有不同的品牌，每个品牌定位不同的人群，价格上也会有明显区别。 价格 巴菲特老人家说，投资最重要的不是买好的，而是买得好。一样东西如果贵了，就算再好，也不会成为一笔成功的投资。 买房更是如此。菲律宾中产群体也远大于富豪，所以要降低投资风险，买中产刚需盘更稳妥。 那开发商为啥要便宜卖给我们外国人？ 这个就是团购解决的关键问题。所谓团购，房价要比开发商原价便宜10%，才有搞头，相当于帮我们省了10万房价了。 付款方式 期房的话，一般有4-5年建设期，建设期间随时可以转售。所以首付比例越低，月供越低，投资杠杆越大。这样花1/20的钱，撬动全款的房子，即使中途转售，投资回报率最大，不至于被套牢。 所以要选择首付<5%，月供<5000元，交房前付款比例<30%的房子。好的楼盘如果散户去谈，首付不可能给便宜。团购买家去谈，首付甚至到0首付。 贷款 交房后需要付70%尾款，很多人想选择贷款，一般外国人在菲律宾极难贷到款的。这点又是大宗买家较有优势，团购了几千套的话，银行也能走特批。 不过，东南亚整体利率很高，8-9个点，主要是新兴市场可投资的地方多，给你贷款的利率就高。所以还是要做好资金储备。 租金 去马尼拉投资，很大原因就是看中租金回报率高，但要注意毛租金和净租金的差别。 马尼拉毛租金（总租金）7%的房子，净租金差不多5%。所以宣传租售比5%以下的房子，就不用考虑了。 租金的保障来自于小区入住率，如果入住率超过90%，就不愁租。 产权 在马尼拉，一栋公寓外国人最多只有40%的份额，这部分房子是永久产权的。如果买到了本地人的60%份额内的房子，房子就是租赁产权，你是拿不到房产证的。所以，一定要买永久产权的房子。 户型 与国内不同，马尼拉最热门的户型有这几种：Studio一室户/1 BR一室一厅19-29平米 ，2BR二室一厅36-52平米。想国内一买就是100平米，那是菲律宾土豪住的别墅面积，户型过大，转售流动性会差，而且租金单价会低，租售比低。 最后，我想说句：“下行风险很小，上行收益很大，这事儿就可以干”。 以每月小几千元房贷，获得一张海外房产红利期窗口的车票，在我看来恰好符合这个逻辑。 随着经济发展，未来在马尼拉投资房产的门槛会越来越高，红利窗口也会逐渐关闭。2021再不上车，你又要错过了。 |
为何普通人买股票7成亏本，买房大多数人都赚到钱了呢？原因就在于：
