菲律宾的住房贷款：您需要知道的一切 2022 年 9 月 29 日

在菲律宾买房面临着各种挑战，尤其是现在房地产的市场价格逐渐上涨，这就是为什么大多数购房者在进行交易之前会先阅读数十份 购房指南 。对于我们今天拥有的那种市场，您可能会问自己是尽快买房还是先获得住房贷款更实际。

以下是您需要了解的有关菲律宾住房贷款的所有信息：

首先要找到什么：房屋或住房贷款？

Q：先买房有什么好处？

A: 尽早买房可以让您充分利用房产估价。随着房地产市场价值的不断增加，现在买房会给您带来丰厚的投资回报。 

问：买房没有房贷会有什么后果？

答：即使你已经存够了钱买你梦想中的房子，还有更多的事情需要考虑。当您买房时，付款条件是您应该考虑的最重要的事情之一。首付后，您可能需要支付更高的每月抵押贷款，这就是为什么大多数购房者首先确保获得住房贷款，以便他们可以继续支付较低的每月抵押贷款。 

问：为什么要预先批准房屋贷款？

答：在与您想要的房子达成交易之前先寻找可能的融资方案可能是切实可行的，因为如果您 将内部融资与银行贷款进行比较，银行贷款通常会提供较低的每月抵押贷款付款。像 Ayala Land 这样的开发商在您申请购房时会包括信用检查，因为他们已经将您的帐户输入到预先批准的贷款中。这样，您就不必担心在首付期后获得贷款。

购买房屋通常是一个重要的选择。您可能无数次地问过自己，房屋贷款是否是您的完美选择。这些都是合理的询问，特别是如果拥有房屋长期以来一直在您的遗愿清单上，但您还没有办法实现它。

即使您有足够的积蓄来支付您梦想家园的首付，还有更多的事情需要考虑。当您买房时，付款条件是您应该考虑的最重要的事情之一。 

Pag-IBIG 或银行贷款：哪个是更好的住房贷款？

无论是在菲律宾购买公寓还是房屋和地块，最流行的方法是从家庭发展共同基金 (Pag-IBIG) 或银行等私人贷方获得融资。

房屋贷款彼此不同，就像没有两处房产完全相同。除了在我们需要的融资申请中取得成功之外，即使在承担大量债务的情况下，也必须了解获得最佳条件的区别，这一点至关重要。

关于 Pag-IBIG 住房贷款，您需要了解的第一 件事 是它由政府组织管理，而银行住房贷款由 BPI、BDO、安全银行等私人银行提供。它的两个目标都是帮助住房贷款借款人创建和资助他们的梦想家园。 

让我们比较和对比这两者，以更好地帮助您选择理想的贷款。

要求

Pag-IBIG 贷款和银行贷款之间的一些显着 差异 是要求。以下是 Pag-IBIG 贷款和银行贷款要求之间的一些主要区别：

Pag-IBIG： 借款人必须是 Pag-IBIG 会员至少 24 个月

银行： 您必须在 21 至 65 岁之间才能成为借款人

Pag-IBIG： 必须至少连续支付 24 次 Pag-IBIG 每月付款（这可以一次性支付，相当于 24 次每月付款）

银行： 受雇于您当前的雇主至少两 (2) 年

Pag-IBIG： 申请贷款时您必须年满 65 岁，贷款到期时您必须年满 70 岁

银行： 如果经营业务或从事专业，至少有三 (3) 年的盈利经营

Pag-IBIG： 您目前没有任何逾期贷款，也没有持有任何已被取消、止赎或回购的 Pag-IBIG 贷款。您必须能够合法购买和抵押房地产。

银行： 您还必须满足贷款银行的最低每月总收入要求（通常每月 P30,000 到 P40,000 之间。）

请记住，银行贷款的资格可能因银行而异。 

贷款审批

Pag-IBIG 贷款的主要好处是它们的资格标准没有银行贷款那么严格，几乎所有活跃的 Pag-IBIG 会员都有资格。如果您每月供款，年龄在 60 岁以下，并且没有任何其他未偿债务，包括住房贷款，则几乎可以保证 Pag-IBIG 贷款批准。

贷款额度

虽然银行贷款对于对更昂贵的待售房产感兴趣的买家来说是更明智的选择，但 Pag-IBIG 贷款对低收入借款人更为宽容。RCBC、BDO 和 AUB 等银行最多可以支付房产总成本的 80%，无论该价格有多高。

相比之下，Pag IBIG 的家庭融资计划目前的上限为 600 万菲律宾比索。尽管必须强调的是，您无需成为存款人或私人银行的成员即可申请他们提供的住房贷款，但由于贷款金额较高，银行更为严格。

如果您是首次购房者或预算紧张，Pag-IBIG 贷款会更合适。 如果您想购买更昂贵的房产， 银行贷款可能是 适合您的住房贷款。

菲律宾提供的不同住房贷款

不同政府机构的住房贷款

为了帮助菲律宾公民购买他们梦想中的家园，各个政府机构提供了不同的住房贷款。以下是 SSS、GSIS、Pag-IBIG、NHMFC 和 SHFC 提供的不同住房贷款：

社会保障体系 (SSS) 住房贷款

为了帮助菲律宾人解决住房成本、住房贷款假设和房屋维修问题，政府推出了 社会保障系统 (SSS) 住房贷款计划。SSS 住房贷款由政府运营的社会保险计划社会保障系统发放。SSS 住房贷款虽然不像 Pag-IBIG 住房贷款那么普遍，但有很多好处。

您可以使用 SSS 住房贷款购买用于建造新房的地块，购买现有的住宅物业，例如房屋和地块、公寓或联排别墅，或在无留置权、免费的基础上建造新房-和-清除您已经拥有的地段。SSS 提供四种类型的贷款：工人组织成员的直接住房贷款设施、OFW 的直接住房贷款设施、房屋维修/改善贷款和抵押贷款。

工人组织成员的 SSS 直接住房贷款设施

员工组织成员直接住房贷款设施 (WOM) 旨在为真正注册并获得授权的工人组织成员的工人提供社会化和负担得起的住房。

已在 DOLE、证券交易委员会或合作发展局适当注册的任何私营部门雇员协会称为 WOM。如《劳动法》第五卷所述，它应包括任何工会中心、联合会、全国工会、地方/分会或独立组织。

为 OFW 提供 SSS 直接住房贷款工具

OFW 是私营部门的成员，他是：

• 目前根据由 POEA 处理或由海外大使馆认证的合同部署。但是，必须在更新或解决待续签或部署的雇佣合同后释放贷款。

• 菲律宾人，出生在菲律宾，但现在是另一个国家的居民或公民，并想为仍在该国的家人购买房屋。

• 长期海外菲律宾居民，希望在退休时或访问菲律宾时为其大家庭、自己、自己利用住房套餐。

用于维修和/或改善贷款的 SSS 住房贷款

社会保障系统 (SSS) 用于维修和/或改进的住房贷款是一项贷款计划，可以直接通过 SSS 或其认证的合作伙伴金融机构 (PFI) 获得。

SSS抵押贷款假设

社会保障系统 (SSS) 的抵押贷款假设计划，通常称为 pasalo（假设余额），使信誉良好的成员能够接管现有 SSS 住房贷款的更新本金余额。

GSIS 住房贷款

现有住房账户购买者或借款人有机会通过 Ginhawa for All Housing Account Restructuring and Contonation Program 更新他们的住房账户。由于免除罚款和部分减息，它鼓励全额支付，从而降低了住房账单的欠款。GSIS 还为现已淘汰的 GSIS 住房贷款计划中的止赎房产提供先租后买计划。 

Pag-IBIG 住房贷款

Pag-IBIG，前身为 Home Development Mutual Fund，是一个政府控制的组织，其使命是帮助菲律宾人，特别是低收入和中等收入家庭，找到负担得起的住房。得益于 Pag-housing IBIG 的贷款，包括先租后买的房屋，下层和中产阶级现在可以拥有自己的梦想家园。这些贷款的利率低且便宜。购房者必须首先是 Pag-IBIG 会员，并至少有 24 个月的供款，才有资格参加该组织的计划。Pag-IBIG 付款通常包含在雇主必须向其员工提供的强制性福利清单中。自雇人士可以选择自愿捐款。

Pag-IBIG 提供的最高贷款额为 6,000,000 菲律宾比索，而最低工资的购房者则为 750,000 菲律宾比索。如果您想要更昂贵的房产，您可以先选择内部融资，然后在未偿金额达到 6,000,000 菲律宾比索时申请 Pag-IBIG 贷款。

国家住房抵押贷款金融公司 (NHMFC) 住房贷款

为了增加经济适用房的贷款供应，国家住房抵押贷款金融公司（NHMFC）成立。与 SSS 或 Pag-IBIG 基金不同，NHMFC 迎合了经营或资助房屋抵押贷款的二级市场。

NHMFC 仅提供一种贷款产品，即住房贷款应收账款计划 (HLRPP)。这方面的重点更多的是金融业、开发商、地方政府单位、合作社和其他私营部门。通过出售 NHMFC 获得的资产，他们开发了一种机制来帮助这些组织向潜在房主提供更多贷款。

除此之外，HLRPP 还旨在帮助这些机构以更低的利率创造更多经济适用房贷款，并更好地管理其投资风险状况，以便最终为像您这样的借款人提供还款选择。

社会住房金融公司 (SHFC) 住房贷款

国家住房抵押贷款金融公司 (NHMFC) 的贷款计划转让催生了社会住房金融公司 (SHFC)。SHFC 专注于为低收入家庭和未经授权的定居者提供住房贷款和融资。与 NHMFC 类似，SHFC 通过与二级市场（如从事住房开发的 LGU）合作，帮助收入较低的人获得自己的住房。

这些受助人有四种可能获得 SHFC 支持的融资或房屋所有权：

• 社区抵押贷款计划 (CMP)  – 通过 CMP，在经济困难地区合法组成的非正式定居者 (ISF) 可以获得住房融资援助。总的来说，该计划旨在为 ISF 提供财务手段，使他们能够改善其领域。由于这一点，他们有朝一日可以成为房主。受益人必须建立并注册一个社区协会才能有资格参加 CMP，单个人不能申请。但是，每个受益人如何获得其房屋或土地的所有权？通过与社区协会签订的租赁购买协议 (LPA)，这是可以想象的。

• Abot Kaya Pabahay Fund-Development Loan Program (AKPF-DLP)  – AKPF-DLP 可以通过为建造房屋或其他结构提供融资来帮助低收入城市居民。但是，这些上述住宅必须是某个住房项目或社区抵押计划 (CMP) 的一部分。这更多地针对与社会住房项目的创建者合作的企业或地方政府单位。

• 本地化社区抵押计划 (LCMP) –  LCMP 与地方政府机构密切合作。希望购买大部分抵押给 SHFC 的土地的 LGU 成员有资格参加此社区抵押计划。如果上述城市或直辖市符合要求，上海金融中心将认可其为合作地方政府单位。授予此权限后，符合要求的客户基本上可以从以下三种购买融资方案中进行选择。

• 高密度住房计划 (HDH) – 由于 SHFC 一直参与 ISF 住房计划，政府向他们提供了 500 亿比索的赠款，将在五年内分配。因此，SHFC (HDH) 制定了高密度住房计划。他们的主要目标是为居住在国家首都地区的 ISF 提供安全、无洪水的住房 (NCR)。

申请 Pag-IBIG 住房贷款

以下是  有关如何通过 Pag-IBIG 申请住房贷款的分步指南：

1. 完成以下要求： 

1. 有效身份证件

2. 更新报税及收据

3. 物业周边地图

4. 房屋贷款申请

5. 收入证明

6. 贷款目的的额外要求

2. 将所需文件提交至指定的 Pag-IBIG 业务中心或分支机构。 

3. 收到担保函 (LOG) 和批准通知 (NOA)。当 Pag-IBIG 官员发现您的申请完整且有序时，您将收到 LOG 和 NOA，您将在提交申请的 Pag-IBIG 分支机构领取。 

4. 完成 NOA 中规定的附加要求。Pag-IBIG 通常会提供抵押注释和所有权转让等附加要求，这些要求应在 90 天后完成。 

5. 获得 Pag-IBIG 住房贷款收益。贷款收益将在您提交批准后要求之日起 10 个工作日后发放。Pag-IBIG 将通知您有关收益的安全和方便的释放。 

6. 在贷款发放后的一个月内支付您的贷款。您可以使用 Pag-IBIG 的认可收款合作伙伴和虚拟 Pag-IBIG 进行支付。支付贷款时，不要忘记您的 12 位永久住房贷款号码。 

申请 SSS 住房贷款

SSS 提供不同类型的住房贷款，以满足房主的不同需求。房屋维修/改善贷款和抵押贷款的要求与 OFW 的直接住房贷款设施的要求相同。以下是有关如何申请 SSS 住房贷款的分步指南 ：

工人组织成员的直接住房贷款设施

会员可以向位于奎松市迪利曼东大街 SSS 大楼五楼的住房和商业贷款部或最近的 SSS 集群分支机构提交申请。

申请时必须提交以下文件：

1. 以下内容的原件：

1. 贷款资格证明——（P100 服务费）

2. 抵押人的住房贷款申请表，附有主申请人和配偶的 1" x 1" 身份证照片

3. 工人组织的会员资格证明

4. 雇主证明

5. 最近两（2）个月的工资单由雇主正式证明。

6. Home Guaranty Corporation认可的评估公司的完成和评估确认

7. 销售契约或销售合同以及最近余额声明（用于购买地块或房屋和地块）

2. 以下资料原件及复印件：

1. 业主的原件/产权转让证书/公寓产权证书的副本

2. 最新的所得税申报表，连同表格 W-2 和付款确认收据

3. 如果房屋在贷款申请时已完成 100%，则借款人正式签署的验收和入住证明

4. 最新的房产税申报和最新的房产税收据

5. 其他文件：

1. 由注册测量师或大地测量工程师正式签署和盖章的地块平面图（蓝图）

2. 建筑平面图/规格/房屋图片（蓝图）

3. 此后每十二 (12) 个月应重复一次十二 (12) 次远期支票，涵盖十二 (12) 个月的分期付款，直到贷款全部偿还

4. 税收映射/细分计划

OFW的直接住房贷款工具

会员可以向位于奎松市迪利曼东大街 SSS 大楼五楼的住房和商业贷款部或最近的 SSS 集群分支机构提交申请。

申请时必须提交以下文件：

1. 以下内容的原件：

1. 贷款资格证明 (CLE) – (P100 服务费)

2. 抵押人的住房贷款申请表，附有主申请人和配偶的 1" x 1" 身份证照片

3. POEA / DOLE / OWWA / SSS外国代表处或菲律宾大使馆/领事馆的认证

4. Home Guaranty Corporation 认可的评估公司的评估报告

5. 销售契据或销售合同以及购买地块或房屋和地块的最新余额报表

6. 如果房屋在贷款申请时 100% 完整，则借款人正式签署的验收和入住证明

2. 经正式公证的特别授权书（如果通过代表提交）

3. TCT/OCT/CCT 的所有者副本

4. 最新的雇佣合同和最新的雇主证明由菲尔正式认证。领事馆

5. 由契据登记处签发的 TCT/OCT/CCT 的核证副本

6. 最新的房产税申报和房产税收据

7. 其他文件：

1. 建筑平面图/规格/房屋图片（蓝图）

2. 由注册测量师或大地测量工程师正式签署和盖章的地块平面图（蓝图）

3. 税收映射/细分计划

4. 此后每十二 (12) 个月应重复一次十二 (12) 次远期支票，涵盖十二 (12) 个月的分期付款，直到贷款全部偿还

5. 承诺在住房贷款期间继续支付每月 SSS 保费缴款的誓章

笔记：

• 出示原件并提供一 (1) 份复印件以供核实。

• 根据 SSS 验证，申请人和任何配偶（如果有）必须在 SSS 持有的任何贷款中处于最新状态。

• 如果 SSS 认为需要，它保留请求更多文书工作的能力。

• 第一次贷款发放将减少申请费，这将被扣除为贷款金额的 1% 或 P500 的 1/2，以较大者为准，但不超过 P3,000。

• P500是马尼拉大都会内外的检查费。

您需要了解的有关 GSIS 住房贷款的信息

政府服务保险系统 (GSIS) 由 1936 年第 186 号联邦法案建立，后来于 1997 年由第 8291 号共和国法案更新，是一项针对政府和公共部门（如警察）雇员的社会保障计划军官、武装部队成员和其他人）。该组织的主要目的是为会员提供针对特定意外事件的保险，以换取月费。

关于 GSIS 住房贷款的 最重要更新之一 是，截至 2022 年，GSIS 提供的唯一住房计划是 Ginhawa for All Housing Account Restructuring and Condonation Program 以及针对止赎房产的先租后买计划。 

Ginhawa 对所有住房账户重组和共享计划的好处

• 未付利息将在整个期限内平均分配，而不是资本化，使借款人和购房者更容易重组或偿还债务；

• 利率低至 6%；

• 免除罚款和其他费用；对于选择全额支付的人，累积利息按比例折扣；

• 通过长达 10 年的付款期限延长减少摊销；

• 为从未重组但有欠款的账户提供宽限期，因为初始每月摊销的发送时间比预期的晚。

GSIS 住房计划的申请要求

1. 成功填写申请表

2. 有效身份证明

• PhylSys 的 ID

• 员工或企业 ID

• 驾驶执照

• 中华人民共和国身份证

• 长者身份证

• SSS ID

• 选民身份证/COMELEC/注册表

• 菲律宾身份证综合酒吧

• NBI 清关

• 武器许可证

• 身份证 AFPSLAI

• PVAO 标识

• AFP 的受益人 ID