最近最重要的消息无疑是央行声称房地产是实体经济。此外，各省一个接一个地降低了抵押贷款的首付比例。最近，抵押贷款利率略有下降。人们不得不怀疑，这个国家将长期使用这根拐杖。
我写了这段时间的思考，不一定是对的，你可以结合别人的分析交叉参考。 事实上，房地产是一个实体经济，没有问题。据估计，许多人为重工业感到骄傲，超过25%与房地产挂钩，即中国重工业生产的钢筋水泥化工产品机械重工。超过四分之一的人为房地产服务。房地产低迷，这些产能已成为产能过剩。 中国的城市化中国的城市化促进了工业化，是房地产在工业化中的作用。 此外，下游的家具、家电、装饰、设计和餐饮都与房地产有关。在过去的两年里，政府抑制了房地产业。最明显的是，这些行业也很糟糕。 因此，说房地产是实体经济没有问题。 另一部分是服务基础设施，大部分基础设施资金也来自房地产，一般以土地销售收入为首付，然后从银行贷款或融资从事基础设施，未来准备继续销售土地加税偿还贷款。 也就是说，普通人借钱买房，预支未来30年的收入，开发商拿小头，地方政府拿大头。 地方政府拿到钱后，可以改善市政、地铁建设、基础设施建设等。更重要的是，工业园区，至少，如果一个企业想进入一个地方投资工厂，就直接搬过去吧？当然不是，政府必须先搭建桌子，至少要做七平，即通道、通电、水、通风、加热、网线，除了土地平整硬化，这样我们就可以去那里投资。 现在很多中国企业去越南做生意，面临着这个问题，当地政府非常支持大家建厂，但这种支持工作一团糟，甚至电力必须从广西进口，如果不是很多工厂在中国不能招聘人员或其他不可抗力，工厂老板不会死。 在过去的20年里，中国的城市面貌呈现出新的面貌，进一步促进了上下游的巨大发展，甚至超过了老发达国家。一个很大的原因是政府从房地产中获得了钱，然后投资于其他领域。 这里有一个问题，政府故意高价操纵房价卖给大家？ 是的，也不是。 一方面，房价是一个高度市场化的东西，这是政府或开发商无法控制的。例如，当你的城市开放时，你认为他们的房子很贵。如果你不买，看谁能抗拒谁。没有人用枪指着你买，对吧？最后，高房价实际上是每个人都愿意花钱。鹤岗政府想以高价出售，没有人买。当然，他们的价格不高。今年，你可以看到房子积压了。地方政府比任何人都焦虑，没有办法。 另一方面，政府确实控制了预期。 什么预期？土地供应率、货币预期和收入预期。 收入预期无法控制。事实上，它是自然形成的。中国人只是摆摊了40年的黄金时代，也就是说，德国、日本和韩国在历史上都有如此快速的发展阶段，大约40年，主要是因为技术推出后会产生巨额红利。此外，人口进城、技术红利和城市化叠加，加上国家主动投资的大型基础设施，经济发展非常稳定，人民收入迅速增长。 然而，黄金40年一结束，所有国家都进入了低速增长时代或微增长时代，也就是说，当我们看到西方发达国家的形状时，我们可能无法避免，或者我们已经进入了微增长时代。 另一方面，政府确实控制了房价预期。经济学中的基本假设是供求假设。如果猪肉产量超过需求，价格就会降低，如果产量不足，价格就会上涨。事实上，我国许多城市的房地产供应一直受到压力。 最明显的是深圳，商品房太少，这就是为什么深圳会努力追高，因为几乎所有的富人都在赌供低于求，他们都在加杠杆赌房地产价格上涨。 至于这些赌狗将来能否赚很多钱，我不确定，因为在未来几年，深圳的产业结构、银行利率、首付比例、资金水平和第二套抵押贷款比例将大大影响房价。 例如，如果深圳能够成功升级产业，未来房价将超过香港；如果你继续放水，富人没有什么可投资的，只能投资房子；但如果政府继续不借给第二个买家，不仅不借，而且不让每个人买，客观上限制了需求，房价可能长期横向，收益率不如银行好，没有人能赚钱，最好不要投资。 此外，中国的货币在一定程度上以美元为锚（黄奇帆说）。基本上，我们必须在美国放水。每个人都形成了预期，未来会有越来越多的货币。 有些人认为货币本身就是幻觉，房子和实物就是财富本身。 在世界末日有一个帖子之前，很久以前，说资产和货币之间的关系是在锅里煮一堆肉，总是加水，你尽快把锅舀进碗里，你的碗不会继续稀释。有些人可能不知道这些年来市场发生了什么，但他们也感觉到了。 另外，几年前我明白了一件事。这些机构的股票投机不同于散户投资者。他们有超复杂的估值模型。他们可以根据利率、企业利润、未来产能等计算股票的当前价值。如果当前价格低于此值，他们将继续增加头寸。这就是为什么每次加息，股价都会波动，因为在将利率输入模型后，当前价格会发生变化。当然，中国不一定。他们可能只是提高股价，切断散户投资者。 这些模型的基础取决于一个叫做现金流折现理论的东西。这个理论既简单又简单。现在给你100元，或者一年后给你100元。正常情况下，你会选择现在的100元，因为每个人都认为一年后的100元肯定不如现在有价值，但一年后的100元值多少钱，你必须折现。折现后，可能还剩下95元。同样，如果你在一年后的100和106之间选择，你可能会选择106。股价应该是未来赚来的钱。 例如，为什么马斯克的特斯拉股价以前这么高？木头姐妹的计算逻辑是，2030年，马斯克的产能将达到可怕的2300万辆（如何获得具体数量？这是一堆著名常春藤盟校毕业生的具体工作，也可能是纯粹的欺骗）。他们认为，当时，马斯克的公司一年赚的钱超过了捷克的GDP。现在股价高点怎么了？最重要的是，他们的理论真的被相信了，真金白银被砸进去了。我刚刚检查了一下。马斯克目前的目标是在2030年生产2000万辆车，股价大幅下跌。 从某种意义上说，房价也是当前未来价格的折现，这不一定是一个理性的计算，但许多人确实理解上述逻辑。他们认为北京、上海和广州未来的房价将超过30万元，所以现在买15万元很划算。 那么，为什么有些人认为未来值30万呢？赌徒可能认为他们会一直在放水，可能认为他们会放开全国人民的购买限制，或者他们可能认为北京将成为世界上的超级一线城市，无论如何，这是值得的，即使它不值得，它也可以卖给那些相信未来的人。 也许你想知道，疯了，怎么会有30万平方米的房子呢？主要是现在有很多，我们去检查，这些房子非常非常大，一个总是三四百平方米，想赢得数亿的钱，无论如何，富人有钱到六个亲戚不认识，想象空间被打破，模式打开，疯狂的头寸。 例如，万柳书院刚刚拍摄了一栋300平方米的房子，每平方米36万元，总价1亿元，这是不可思议的，但不要后悔。我认为早点买就好了。我已经关注这个社区很多年了。很多年前，开盘价超过10万平方米，我什么时候买不起。 描述可能不严谨，但大概就是这个意思。 回到本文的主题，房地产的放松无疑是为了给地方政府一针，但现在效果是可疑的。 事实并不复杂，如果一线房地产是由全国富人支持的，他们的收入不依赖工资，二线和三线是由当地人支持的，主要是工资。 这也导致了另外两个结论，一线房价最大的限制是限购和放水率，二线房价最大的限制是工资。 2021年，为了保护小企业，国家发放了一波救市贷款。这些贷款进入市场后，从全国各地涌向深圳。当时有人创造了证券化买房的先例，今年刚刚发布。 然后北京起飞，学区住房和豪华住宅引领了一波大幅上涨，主要是稀缺，我和很多富人交谈，他们的观点实际上是稀缺，他们认为钱实际上是一个数字，无限的供应，但土地可以吗？一线大城市有勇气继续大规模扩建住宅区吗？ 目前的情况是，中国的第一线正在控制人口。因此，土地供应有限。年轻人继续适者生存。每年，很多人涌入第一线，然后路过从第一线撤退的人。最后，剩下的可以接管。 更稀缺的无疑是教育和医疗资源。如果你去你的县城看医生，你就做不到。县医院让你去省会。省会做不到。它会让你去北京。你在北京还能去哪里？这叫终结者资源。学区住房的概念其实是一样的，主要是稀缺。 还有什么稀缺？豪宅，130/160/180/210平方米的带电梯社区，有绿色的房子。没有人不想要，但他们买不起。北京这样的房子很少盖，因为中国似乎故意回避富裕地区的概念。只要是豪宅地产，一般都要在边上做一些经济适用房或者搬迁房，所以豪宅很少。我不相信你能找到一个应用程序来拉数据。 更重要的是，我说的这些东西的本质是一个概念，只要有人相信，就不一定要实现。与比特币类似，主要玩家真的相信这一串数字是真正的财富吗？不一定，他们的本质是，越来越多的人相信赌博。 以前，一位老板（我真的想不起他的名字）在加州理工学院说过。他说这些东西的本质是概念。如果你认为它们是有价值的，它们就是有价值的。如果你认为它们不值钱，它们就一文不值。问题是，像国家和品牌这样的东西都是概念和想象力。 国家是一个想象中的社区，品牌完全花钱，但有些人愿意为国家牺牲，可口可乐饮料只要磨掉品牌，即使便宜一半也卖不出去。 他说，现实和虚拟之间的界限不是那么大，所有伟大的项目和产品，先有愿景，然后有物理，人类简史最强大的一点，是说这个现实，人类总是编造一个想象的东西，然后那些相信想象的人拿出资源开始工作，也许就成了。编织伟大愿景的人是伟大的上帝，黄色是骗子。 同样，未来会越来越好或越来越糟；房价将永远上涨或即将崩溃；水是永恒的；美国皇帝是否会衰落；等等，这实际上是一个概念。未来能否实现在很大程度上取决于有多少人相信这些概念。例如，每个人都认为未来越来越糟，没有投资，年轻人没有工作，这可能真的越来越糟，但也适用。 一线房地产，下一个本质，其实只有两点，通胀和观念，对于未来所有的预期，本质上都是赌博。 还有一个问题，不是说你没钱吗？赌什么？ 换句话说，一线房地产的本质是货币现象。货币将积累在少数人身上。他们的想法直接决定了未来一线的方向，这与大多数人的想法无关。 经济恶化确实导致大多数人失去收入和工作，但从另一个角度来看，许多人可能准备投资数百万的实体，现在实体很沮丧，他只能存入银行等待，如果实体没有改善，可能会转向房地产。你可能会想，现在还有人有存款吗？ 的确，中国太大了，有很多没钱的人，也有很多有钱的人。以下是央行的最新数据: 央行发布财务报告，第一季度人民币存款增加10.86万亿元，其中居民存款增加7.82万亿元，比去年同期增加1.14万亿元，是记录以来的最高值。居民存款增加7.82万亿元的概念是什么？也就是说，90天内，平均每天有800亿存款涌入银行。 请注意，银行的整体资金符合1:9法则，10%的人占90%。如果你不存钱，一定有人存了。据估计，他们正在为下一笔钱做什么而挣扎。 然而，二线和三线是不同的。除了少数盘子外，大多数盘子仍然依赖于人们的工资。最明显的是天津，靠近北京。在过去的两年里，房价一团糟，因为只要富人能拿出钱，他们就会去北京投资，天津的土地也卖不出去。这进一步打击了大家对未来的期望，如果你认为2030年天津的栋100万元的房子仍然值100万元，现在值多少钱？ 更重要的是，这一点正在逐渐形成共识，这将对未来产生巨大影响，很可能导致土地财政不可持续。 事实上，这是不可持续的，所以这两天很焦虑，各种政策轮流，一般来说，焦虑地区的房子不值得投资，值得投资的地方一般是贷款限制和购买限制。至于如果地方政府不能出售土地，没有钱经营，我不知道下一步该怎么办，有从事相关工作的朋友可以给我发私人信息。 文末总结几句: 1、除了少数城市，绝大部分城市房价慢慢会稳定下来，没啥投资价值，自然也就没啥泡沫，房价稳中向下，大家反而会过得轻松一些。 2、一线上涨的共识可能依旧在，主要也是富人没啥可投资的，股市又一遍又一遍狂虐那些相信它的人，所以每次股市崩了，房地产就会有动作，因为丢失了信仰的人又跑房地产去了，也有人在股价高位套现买房去了，而且放水预期也在，只要放水总会跑到一部分人那里。 3、更关键的是，疫情这三年，全国各地整体是很艰难的，一线的很多区域还在逆风上涨。与此同时全国各地都出现大量法拍房，前几天才知道，现在的法拍房都是前两年的，今年的还在处理中。 4、一线不太需要卖地收入，其他城市需要，可历史上每次都是一线带头涨，其他城市才会跟进。如果一线城市纹丝不动，其他城市大概率没啥动静，没动静大家就不着急买房，说不定等等还能等下跌呢。那如何看出来一线的态度呢？主要是限购政策和首付比例会不会有变化，这俩非常关键。 5、问题是这次感觉就算一线带头，缺钱的那些地方老百姓都不一定跟进。 |
